Anlage V: Einkünfte aus Vermietung

Mieteinnahmen erklärst du in der Steuererklärung auf der Anlage V, für jedes Objekt eine eigene. Gezählt wird, was im Kalenderjahr tatsächlich geflossen ist (§ 11 EStG).

Stand: 24.10.2026

Einnahmen

Kaltmiete und die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, dazu Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung.
Erstattungen an Mieter mindern die Einnahmen im Jahr der Zahlung.
Mieten von Angehörigen trägst du in eigenen Zeilen ein; der Mietvertrag muss wie unter Fremden üblich sein und tatsächlich so durchgeführt werden.

Verbilligte Vermietung, zum Beispiel an Angehörige

Verglichen wird die gezahlte Miete inklusive Umlagen mit der ortsüblichen Miete inklusive der umlagefähigen Kosten, also in der Regel zwei Warmmieten (§ 21 Abs. 2 EStG).
Ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Unter 50 % werden die Werbungskosten anteilig gekürzt. Dazwischen entscheidet eine Totalüberschussprognose: Fällt sie positiv aus, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar, sonst werden sie gekürzt.
Die ortsübliche Miete ergibt sich zuerst aus dem Mietspiegel (BFH IX R 7/20); innerhalb seiner Spanne zählt jeder Wert. Ohne passenden Mietspiegel zählen ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen.
Die Prüfung gilt für jedes Jahr neu. Steigt die ortsübliche Miete, kann eine alte Familienmiete unter die Grenze rutschen.
Eine unentgeltlich überlassene Wohnung bringt keine Einnahmen und keine Werbungskosten.

Teilweise selbst genutzt oder leer

Werbungskosten sind nur die Kosten des vermieteten Teils. Kosten der eigenen Wohnung oder einer unentgeltlich überlassenen Wohnung zählen nicht.
Kosten, die eine Wohnung allein betreffen (das neue Bad in der vermieteten Wohnung, der Anstrich der eigenen), ordnest du direkt zu: ganz oder gar nicht.
Kosten des ganzen Hauses (Dach, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Treppenhaus) und die Gebäude-AfA teilst du nach einem nachvollziehbaren Schlüssel auf, meist nach der Wohn- bzw. Nutzfläche. Den Schlüssel erläuterst du beim ersten Mal.
Schuldzinsen zählen für den Kredit, der den vermieteten Teil finanziert hat; ohne klare Zuordnung beim Kauf werden sie anteilig aufgeteilt.
Ein eigenes Arbeitszimmer oder Büro im Haus gehört nicht zur Vermietung; die Kosten können bei der Einkunftsart zählen, der es dient.
Leerstand: Die Kosten bleiben abziehbar, solange du ernsthaft vermieten willst und das belegen kannst (zum Beispiel Inserate, Makler, Renovierung für die Vermietung).

Abziehbare Kosten (Werbungskosten)

Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld ohne die Rücklage, Verwaltungs- und Kontoführungskosten, Fahrten zur Immobilie.
Reparaturen und Instandhaltung im Jahr der Zahlung. Größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden darfst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).
Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft zählen erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt.
Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie über die AfA abgeschrieben statt sofort abgezogen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Abschreibung (AfA)

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.
Wohngebäude, fertiggestellt ab 2023: 3 % im Jahr; von 1925 bis 2022: 2 %; vor 1925: 2,5 % (§ 7 Abs. 4 EStG).
Für Neubauten gibt es zusätzliche Sonderregeln (§ 7 Abs. 5a und § 7b EStG). Lass sie im Zweifel prüfen.

Fristen

Ohne Steuerberater gibst du die Erklärung bis zum 31. Juli des Folgejahres ab, mit Steuerberater gelten längere Fristen (§ 149 AO). Die Abgabe läuft elektronisch über ELSTER oder eine Steuersoftware.

In Immokeks: Steuerübersicht je Immobilie und Jahr, mit Aufteilung und Zeilen der Anlage V