Kappungs­grenze bei der Miet­erhöhung

So rechnest du

• Ausgangspunkt ist die Kaltmiete, die drei Jahre vor dem Tag galt, ab dem die neue Miete gelten soll. Dieser Tag ist der Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB).
• Auf diese Ausgangsmiete schlägst du 20 % oder 15 % auf. Das Ergebnis ist die Obergrenze für die neue Miete; alle Erhöhungen innerhalb der drei Jahre zählen zusammen.
• Nicht mit zählen Erhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) und Änderungen der Betriebskosten (§ 560 BGB).
• Gerechnet wird mit der Kaltmiete. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gehören nicht dazu.
• Die übrigen Voraussetzungen bleiben: 15 Monate unveränderte Miete, ein Jahr seit der letzten Erhöhung und die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze (§ 558 Abs. 1 und 2 BGB).

Schritt für Schritt

• Lege fest, wann dein Verlangen zugehen soll, und rechne den Beginn der neuen Miete aus: der erste Tag des dritten Kalendermonats nach dem Zugang.
• Geh von diesem Tag drei Jahre zurück und lies im Mietvertrag oder Mietkonto ab, welche Kaltmiete an diesem Stichtag galt. Hat das Mietverhältnis noch keine drei Jahre bestanden, ist es die Miete zu Vertragsbeginn.
• Multipliziere diese Ausgangsmiete mit 1,20 oder 1,15. Das Ergebnis auf den Cent ist die Obergrenze.
• Ist die Miete in den drei Jahren nach einer Modernisierung gestiegen, rechnest du diese Erhöhung zur Grenze hinzu; sie zählt nicht mit.
• Vergleiche die Grenze mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und nimm den niedrigeren Wert. Liegt er nicht über der heutigen Miete, gibt es nichts zu erhöhen.

Die drei Jahre beziehen sich auf das laufende Mietverhältnis. Zieht ein neuer Mieter ein, beginnt alles neu; für die Anfangsmiete gilt dann gegebenenfalls die Mietpreisbremse.

Wo 15 % gelten

Die Bundesländer dürfen per Verordnung Gemeinden bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dort gilt eine Kappungsgrenze von 15 %, jeweils für höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB).

Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der Kappungsgrenzen-Verordnung deines Landes. Die Listen ändern sich, wenn eine Verordnung ausläuft oder neu erlassen wird. Prüfe den Stand für den Tag, an dem dein Verlangen zugeht.

Die Kappungsgrenze ist nicht die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei einer neuen Vermietung, die Kappungsgrenze die Erhöhung im laufenden Vertrag. Oft gelten beide in denselben Gemeinden, aber nicht immer.

Beispiel: Die Miete ist schon einmal gestiegen

Eine Wohnung mit 65 m². Die Kaltmiete betrug ab Vertragsbeginn am 01.03.2021 650,00 € und stieg zum 01.03.2024 auf 700,00 €. Der Mietspiegel ergibt 11,80 € je m², also eine Vergleichsmiete von 767,00 €. Wie viel ist erlaubt, wenn das nächste Verlangen im November 2026 oder erst im Januar 2027 zugeht?

Geht das Verlangen im November 2026 zu, liegt die Erhöhung von 2024 noch im Dreijahreszeitraum. Bei 15 % sind dann nur 747,50 € erlaubt, 47,50 € mehr als heute. Geht es zwei Monate später zu, beginnt der Zeitraum nach dieser Erhöhung, und die Vergleichsmiete von 767,00 € wird zur Grenze: 67,00 € mehr.

Warten kann sich also lohnen. Rechne den Stichtag für jeden möglichen Termin nach, bevor du das Verlangen abschickst.

Wann die Kappungs­grenze nicht gilt

• Bei einer neuen Vermietung: Dort gilt in Gebieten mit Mietpreisbremse eine eigene Grenze, in der Regel 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB).
• Bei Staffel- und Indexmiete: Dort gibt es keine Erhöhung nach § 558 BGB; die Miete folgt der Vereinbarung.
• Bei einer Erhöhung nach Modernisierung: Sie hat eigene Grenzen, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, 2 € bei einer Miete unter 7 € je m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Bei einer Erhöhung, die ihr freiwillig vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB). Sie zählt aber mit, wenn du später nach § 558 BGB erhöhst.

Kurze Antworten

• Gilt die Grenze je Erhöhung oder insgesamt? Insgesamt: Alle Erhöhungen in den drei Jahren zusammen dürfen 20 oder 15 % nicht übersteigen.
• Was passiert, wenn ich mehr verlange? Das Verlangen ist nicht insgesamt unwirksam; dein Mieter muss nur bis zur Grenze zustimmen.
• Gilt die Grenze nach einem Verkauf weiter? Ja. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), die Miete der letzten drei Jahre zählt weiter.
• Wird auf ganze Euro gerundet? Nein. Die Grenze ergibt sich auf den Cent; du darfst darunter bleiben, aber nicht darüber.
• Muss ich die Kappungsgrenze im Verlangen nennen? Nein. Begründen musst du die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558a BGB). Nennst du Ausgangsmiete, Stichtag und Grenze trotzdem, kann dein Mieter die Erhöhung leichter nachvollziehen und stimmt eher zu.
• Was, wenn die Vergleichsmiete viel höher liegt? Dann bremst die Kappungsgrenze: Sie verhindert schnelle Sprünge, auch wenn die Wohnung deutlich unter dem Mietspiegel liegt. Den Rest kannst du frühestens mit dem nächsten Verlangen nachholen.

Quellen

• § 556d BGB (Mietpreisbremse) (öffnet in neuem Tab)
• § 557 BGB (Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz) (öffnet in neuem Tab)
• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) (öffnet in neuem Tab)
• § 558b BGB (Zustimmung zur Mieterhöhung) (öffnet in neuem Tab)
• § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung) (öffnet in neuem Tab)
• § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) (öffnet in neuem Tab)

Weitere Ratgeber

• Mieterhöhung nach Mietspiegel
• Verbilligte Vermietung an Angehörige