Verbilligte Vermietung an Angehörige

Die Grenzen seit 2021

• Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich: Du ziehst alle Werbungskosten ab.
• Unter 50 % teilt das Finanzamt die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten zählen dann nur im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Miete.
• Von 50 bis unter 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose: Ergibt sie über 30 Jahre einen positiven Gesamtüberschuss, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Sonst werden sie wie unter 50 % gekürzt.
• Die Grenzen gelten für jede verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken, nicht nur an Angehörige. Für Garagen und Gewerbe gelten sie nicht.

Was du vergleichst

• Gezahlte Miete: die Kaltmiete plus die Umlagen, die dein Mieter zahlt, also Vorauszahlungen und Nachzahlungen.
• Ortsübliche Miete: die ortsübliche Kaltmiete plus die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Du vergleichst also zwei Warmmieten.
• Die ortsübliche Kaltmiete ergibt sich zuerst aus dem Mietspiegel; innerhalb seiner Spanne gilt jeder Wert als ortsüblich (BFH IX R 7/20). Ohne passenden Mietspiegel zählen ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen.
• Bei einer möblierten Wohnung kommt ein Zuschlag für die Möbel zur ortsüblichen Miete hinzu.
• Die Prüfung gilt für jedes Jahr neu. Steigt die ortsübliche Miete, kann eine unveränderte Familienmiete unter eine Grenze rutschen.

Mietvertrag mit Angehörigen: der Fremdvergleich

• Angehörige sind unter anderem Verlobte, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister und Verschwägerte (§ 15 AO).
• Der Mietvertrag muss zivilrechtlich wirksam sein, im Wesentlichen dem entsprechen, was Fremde vereinbaren würden, und tatsächlich so durchgeführt werden: Die Miete kommt regelmäßig auf deinem Konto an, und über die Nebenkosten rechnest du ab.
• Hält der Vertrag dem Fremdvergleich nicht stand, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an. Dann fallen die Werbungskosten ganz weg.
• Überlässt du die Wohnung unentgeltlich, hast du weder Einnahmen noch Werbungskosten.

Beispiel: Wohnung an die Tochter, Jahr 2025

Eine Wohnung mit 80 m². Der Mietspiegel ergibt 9,50 € je m², die umlagefähigen Kosten liegen bei 200,00 € im Monat. Die Tochter zahlt 450,00 € Kaltmiete und 150,00 € Vorauszahlungen.

62,5 % liegt zwischen 50 und 66 %. Ob du alle Werbungskosten abziehen darfst, entscheidet die Totalüberschussprognose.

Was das für die Werbungskosten bedeutet

Ohne positive Prognose versteuerst du 3.150,00 € mehr. Die Kürzung steht in eigenen Zeilen der Anlage V: laut Vordruck 2024 Zeile 87 als Prozentsatz, wenn du das ganze Objekt verbilligt vermietest, sonst Zeile 88 als Betrag.

Die Grenze sicher erreichen

Ab 633,60 € im Monat (66 % von 960,00 €) wäre die Vermietung voll entgeltlich, ganz ohne Prognose. Das sind 33,60 € mehr im Monat, 403,20 € im Jahr an Einnahmen; dafür bleiben alle 8.400,00 € Werbungskosten abziehbar.

Eine höhere Miete braucht die Zustimmung deines Mieters, auch wenn es deine Tochter ist. Ihr könnt sie vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB), oder du verlangst sie nach § 558 BGB mit Wartefristen und Kappungsgrenze. Plane mit Abstand zur Grenze, sonst rutscht die Quote im nächsten Jahr darunter, wenn die ortsübliche Miete steigt.

Ob eine Prognose positiv ausfällt, hängt von Finanzierung, AfA und den erwarteten Kosten ab. Lass sie im Zweifel von deinem Steuerberater erstellen und heb sie mit den Unterlagen auf.

Unterlagen für das Finanzamt

Fragt das Finanzamt nach, solltest du belegen können, dass der Vertrag wie unter Fremden läuft und wie du die ortsübliche Miete bestimmt hast:

• den Mietvertrag mit Miete, Nebenkosten und Kaution;
• die Kontoauszüge mit den regelmäßigen Mietzahlungen;
• die jährlichen Nebenkostenabrechnungen und die Zahlung des Ergebnisses;
• die Quelle der ortsüblichen Miete: Mietspiegel mit Feld und Spanne, Gutachten oder die drei Vergleichswohnungen, jeweils mit Datum;
• bei einer Miete zwischen 50 und 66 % die Totalüberschussprognose.

Kurze Antworten

• Gilt das auch, wenn ich an Fremde günstig vermiete? Ja. § 21 Abs. 2 EStG fragt nicht, wer der Mieter ist, sondern wie hoch die Miete im Verhältnis zur ortsüblichen ist.
• Zählt eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung mit? Ja, sie gehört zu den gezahlten Umlagen; eine Erstattung mindert sie.
• Darf ich die Miete für meine Tochter einfach deutlich anheben? Nur mit ihrer Zustimmung. Einseitig geht es nur nach § 558 BGB, also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, in manchen Gemeinden 15 %.
• Muss ich jedes Jahr neu rechnen? Ja. Maßgeblich ist in jedem Jahr die gezahlte Miete im Verhältnis zur dann ortsüblichen Miete.
• Was gilt für eine Wohnung, die ich meinen Eltern ohne Miete überlasse? Dann gibt es weder Einnahmen noch Werbungskosten; die Kosten der Wohnung sind privat.

Quellen

• § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) (öffnet in neuem Tab)
• § 15 AO (Angehörige) (öffnet in neuem Tab)
• § 557 BGB (Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz) (öffnet in neuem Tab)
• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) (öffnet in neuem Tab)

Weitere Ratgeber

• Anlage V: Einkünfte aus Vermietung
• Mieterhöhung nach Mietspiegel