Miet­erhöhung nach Mietspiegel

Wann du erhöhen darfst

• Die Kaltmiete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirken soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
• Das Verlangen darfst du frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB). Erhöhungen nach einer Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen für beide Fristen nicht.
• Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 % (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB).
• Bei einer Staffelmiete oder Indexmiete ist die Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB).
• Auch eine Vereinbarung kann die Erhöhung ausschließen, etwa eine fest vereinbarte Miete für eine bestimmte Zeit (§ 557 Abs. 3 BGB).

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Gemeint sind die üblichen Mieten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung, in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB).

Der Mietspiegel fasst diese Mieten zusammen, meist als Spanne je m² für Felder nach Baujahr, Größe und Lage. Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder den Verbänden von Vermietern und Mietern erstellt oder anerkannt (§ 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; bei ihm wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d BGB).

• Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen. Für kleinere Gemeinden gibt es oft keinen; dann helfen die anderen Begründungsmittel weiter unten.
• Gerechnet wird mit der tatsächlichen Wohnfläche, nicht mit der im Vertrag genannten (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Miss im Zweifel nach.

Die Wohnung im Mietspiegel einordnen

Such das Feld, das zu Baujahr, Größe und Lage deiner Wohnung passt. Viele Mietspiegel haben eine Orientierungshilfe mit Zu- und Abschlägen, etwa für Balkon, Bad, Bodenbeläge oder den Energiekennwert. Damit bestimmst du, wo in der Spanne deine Wohnung liegt.

Für die formale Begründung genügt in der Regel, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ob dein Mieter sie in voller Höhe schuldet, hängt davon ab, wo die Wohnung in der Spanne tatsächlich liegt; im Streit entscheidet das Gericht. Wer den oberen Wert verlangt, sollte die Merkmale nennen können, die ihn tragen.

Andere Begründungsmittel

Statt des Mietspiegels erlaubt § 558a Abs. 2 BGB auch:

• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB);
• ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen;
• die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen, die du mit Adresse, Lage im Haus und Miete benennst.

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für deine Wohnung, musst du diese Angaben im Verlangen auch dann nennen, wenn du dich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).

Form und Inhalt des Verlangens

• Textform genügt (§ 558a Abs. 1 BGB): ein Brief, ein PDF oder eine E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig; der Name des Vermieters muss erkennbar sein.
• Richte das Verlangen an alle Mieter, die im Vertrag stehen. Seid ihr mehrere Vermieter, muss es von allen kommen.
• Nenne die bisherige und die neue Kaltmiete, die Begründung (Mietspiegel mit Feld, Spanne und Einordnung) und bitte um Zustimmung bis zu einem Datum.
• Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten bleiben, wie sie sind; sie passt du getrennt nach einer Abrechnung an (§ 560 Abs. 4 BGB).
• Heb einen Nachweis über den Zugang auf. Ab dem Zugang laufen alle Fristen.

Fristen nach dem Zugang

• Dein Mieter kann bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang zustimmen (§ 558b Abs. 2 S. 1 BGB).
• Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB).
• Stimmt er nicht oder nur zum Teil zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB).
• Er darf bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang außerordentlich kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 Abs. 1 BGB).
• Bitte um eine Zustimmung in Textform. Zahlt er die neue Miete mehrmals ohne Vorbehalt, kann auch das als Zustimmung gelten; verlass dich nicht allein darauf.

Beispiel: 72 m², Mietspiegel 2025

Die Kaltmiete von 720,00 € gilt seit Vertragsbeginn am 01.04.2022, beide Fristen aus § 558 Abs. 1 BGB sind also längst um. Der Mietspiegel nennt für das passende Feld eine Spanne von 9,80 € bis 12,40 € je m². Nach der Orientierungshilfe (Balkon, modernisiertes Bad) liegt die Wohnung bei 11,20 € je m².

Hier begrenzt die Vergleichsmiete, nicht die Kappungsgrenze. Auch in einer Gemeinde mit 15 % Kappungsgrenze wären bis zu 828,00 € erlaubt; die Grenze würde also nicht greifen. Wie die Kappungsgrenze rechnet, wenn die Miete schon einmal gestiegen ist, zeigt der Ratgeber zur Kappungsgrenze.

Häufige Fehler

• Das Verlangen geht zu früh zu, weil die Jahresfrist seit der letzten Erhöhung noch läuft.
• Ein Mieter fehlt als Empfänger, oder einer von mehreren Vermietern fehlt als Absender.
• Das Feld im Mietspiegel passt nicht zu Baujahr, Größe oder Lage der Wohnung.
• Gerechnet wurde mit der Wohnfläche aus dem Vertrag statt mit der tatsächlichen.
• Der Vertrag hat eine Staffel- oder Indexmiete; dann ist der Weg über den Mietspiegel versperrt.

Quellen

• § 557 BGB (Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz) (öffnet in neuem Tab)
• § 557a BGB (Staffelmiete) (öffnet in neuem Tab)
• § 557b BGB (Indexmiete) (öffnet in neuem Tab)
• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) (öffnet in neuem Tab)
• § 558a BGB (Form und Begründung) (öffnet in neuem Tab)
• § 558b BGB (Zustimmung zur Mieterhöhung) (öffnet in neuem Tab)
• § 558c BGB (Mietspiegel) (öffnet in neuem Tab)
• § 558d BGB (Qualifizierter Mietspiegel) (öffnet in neuem Tab)
• § 558e BGB (Mietdatenbank) (öffnet in neuem Tab)
• § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) (öffnet in neuem Tab)
• § 561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters) (öffnet in neuem Tab)

Weitere Ratgeber

• Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung
• Verbilligte Vermietung an Angehörige