Funktion

Anlage V vorbereiten, Zeile für Zeile

Aus Mietkonto, gebuchten Rechnungen, AfA und Fahrtenbuch entstehen die Werte je Zeile des Vordrucks: mit dem vermieteten Anteil bei teilweiser Selbstnutzung und der Kürzung bei verbilligter Vermietung. Den Übertrag in ELSTER machst du.

Preis: 0 €¹
Einnahmen: nach Zufluss (§ 11 EStG)
Aufteilung: Fläche tagesgenau oder eigener Anteil
Verbilligte Vermietung: § 21 Abs. 2 EStG, 50 und 66 %
Übertrag: von dir in ELSTER

So macht es dein Agent

Beispiele mit Demodaten. Du schreibst in normalen Sätzen; dein Agent ruft dafür die Funktionen von Immokeks auf, typischerweise diese.

Du
„Was trage ich 2025 für die Musterstraße 12 in die Anlage V ein?“
Agent
get_tax_overviewget_anlage_v
Werte je Zeile mit Gesamtbetrag und abziehbarem Anteil. Eine Wohnung war selbst bewohnt: Kosten des ganzen Hauses zählen zu zwei Dritteln. Hinweis: zwei Rechnungen ohne verknüpfte Zahlung.
Du
„Wohnung 3 habe ich bis März selbst bewohnt, danach stand sie leer, weil ich vermieten wollte.“
Agent
list_unit_usageset_unit_usage
Eingetragen: selbst bewohnt bis 31.03.2025, ab 01.04.2025 leer mit Vermietungsabsicht. Die Steuerübersicht rechnet den Anteil neu.
Du
„Meine Tochter wohnt in Wohnung 1. Laut Mietspiegel sind 9,50 € je m² ortsüblich, dazu 200 € umlagefähige Kosten.“
Agent
set_lease_related_partyset_market_rentget_tax_overview
Gezahlt werden 62,5 % der ortsüblichen Miete. Ohne erklärte positive Totalüberschussprognose kürzt Immokeks die Werbungskosten der Wohnung; die Kürzung steht in Zeile 87 oder 88.
Du
„Trag die Gebäude-AfA ein: 6.000 € im Jahr, Wert von meinem Steuerberater.“
Agent
add_depreciation_record
AfA ab 2025 mit 6.000,00 € im Jahr eingetragen, Quelle: Steuerberater. Sie zählt mit dem vermieteten Anteil, hier zwei Drittel: 4.000,00 €.

Agent verbinden: unterstützte KI-Apps, Einrichtung und Datenfluss

Zeile für Zeile: woher die Werte kommen

Zeilennummern laut Vordruck 2024. In der Steuerübersicht der Web-App klappst du jede Zeile bis zu den Zahlungen und Rechnungen dahinter auf.

Zeilen der Anlage V und ihre Quelle in Immokeks
Zeile	Inhalt	Quelle in Immokeks
13–15	Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen)	Zahlungen auf die Kaltmiete von Wohnungen im Mietkonto
16–18	Mieteinnahmen für andere Räume (Garagen, Gewerbe)	Zahlungen für Garagen, Stellplätze und Gewerbe
19	Mieteinnahmen von Angehörigen	Mietverträge mit der Markierung „an Angehörige vermietet“
20	Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen)	Zahlungen auf Vorauszahlungen und Pauschalen
21	Nachzahlungen und Erstattungen aus Abrechnungen	Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
33	AfA Gebäude	AfA-Einträge mit Quelle, jedes Jahr bestätigt
34	AfA Gebäude (anteilig)	AfA bei teilweiser Selbstnutzung, mit dem vermieteten Anteil
46–48	Schuldzinsen	Korrektur mit Begründung (noch kein Darlehensmodul)
49–51	Geldbeschaffungskosten	Rechnungen der Kategorie Geldbeschaffungskosten
55–72	Erhaltungsaufwand	Rechnungen der Kategorie Erhaltungsaufwand, auch auf 2 bis 5 Jahre verteilt
73–75	Umgelegte Kosten	Rechnungen der Kategorie Betriebskosten (umlegbar)
76–78	Nicht umgelegte Kosten	Nicht umlegbare laufende Kosten
80–82	Fahrtkosten	Fahrtenbuch mit 0,30 € je km und Rechnungen der Kategorie Fahrtkosten
80–82	Sonstige Werbungskosten	Verwaltungskosten, Porto, Kontoführung und sonstige Werbungskosten
83	Summe der Werbungskosten	Summe aller abziehbaren Werbungskosten
85	Überschuss	Einnahmen minus Werbungskosten
87	Kürzung verbilligte Vermietung (Prozentsatz)	Kürzung, wenn das ganze Objekt verbilligt vermietet ist
88	Kürzung verbilligte Vermietung (Betrag)	Kürzung, wenn ein Teil verbilligt vermietet ist

Anlage V 2025 · Musterstraße 12

Demodaten

Beispiel: Werte der Anlage V je Zeile
Zeile	Gesamt	Anteil	Abziehbar
13–15 · Mieteinnahmen Wohnungen	14.280,00 €	–	–
34 · AfA Gebäude	6.000,00 €	66,7 %	4.000,00 €
73–75 · Umlagefähige Betriebskosten	1.237,50 €	66,7 %	825,00 €

Eine von drei Wohnungen selbst genutzt: Kosten des ganzen Hauses zählen mit dem vermieteten Anteil. Zeilennummern laut Vordruck 2024. Den Übertrag in ELSTER machst du.

Teilweise selbst genutzt oder leer

Werbungskosten sind nur die Kosten des vermieteten Teils. Vermietete Tage kommen aus den Mietverträgen; für die übrigen Tage trägst du die Nutzung ein.

Selbst bewohnt, selbst beruflich genutzt, unentgeltlich überlassen, leer mit oder ohne Vermietungsabsicht.
Kosten auf einer Wohnung zählen ganz oder gar nicht, je nach Nutzung am Tag der Zahlung.
Kosten des ganzen Hauses, Gebäude-AfA und Fahrten zählen mit dem vermieteten Anteil: nach Fläche tagesgenau oder mit einem eigenen Anteil samt Begründung.
Ohne Eintrag zählt eine leere Wohnung als „leer, Vermietung beabsichtigt“.

Verbilligte Vermietung

Für Mietverträge, die du als Vermietung an Angehörige markierst, vergleicht Immokeks die gezahlte Miete mit Umlagen mit der ortsüblichen Miete, die du einträgst (§ 21 Abs. 2 EStG): ab 66 % voll, unter 50 % gekürzt, dazwischen nur mit erklärter positiver Totalüberschussprognose voll.

Im Beispiel zahlt die Tochter 600,00 € von 960,00 € im Monat, also 62,5 %. Ohne positive Prognose bleiben von 8.400,00 € Werbungskosten 5.250,00 € abziehbar; ab 633,60 € Miete wären es alle. Ratgeber verbilligte Vermietung

Zufluss, Abfluss und die Zehn-Tage-Regel

Einnahmen zählen im Jahr, in dem sie geflossen sind, Ausgaben im Jahr der Zahlung (§ 11 EStG). Immokeks nimmt dafür das Datum der verknüpften Bankzahlung; fehlt die Verknüpfung, das Rechnungsdatum mit einem Hinweis. Regelmäßige Mieten, die innerhalb von zehn Tagen um den Jahreswechsel fällig und gezahlt sind, zählen im Jahr, zu dem sie gehören.

Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen nicht sofort, sondern über die AfA. Die AfA trägst du mit Quelle ein, etwa vom Steuerberater, und bestätigst sie jedes Jahr. Ändert sie sich, etwa nach einer Prüfung durch das Finanzamt, beginnt ein neuer Eintrag; der alte bleibt erhalten.

Was du freigibst

Diese Schritte führt Immokeks erst aus, wenn du sie in der Web-App freigibst (innerhalb von 30 Minuten nach der Anfrage deines Agenten). Ausnahme: ein Token mit „Vollzugriff ohne Freigabe“, den nur du als Kontoinhaber erstellen kannst; dann bekommst du nach jedem Schritt eine Hinweis-Mail.

Einen AfA-Eintrag beenden, etwa nach einem Verkauf
end_depreciation_record

Nutzung, ortsübliche Miete, Aufteilungsschlüssel und Prognose sind deine Angaben; eintragen kann sie dein Agent mit dem Recht „schreiben“. Immokeks weist ihn an, nur einzutragen, was du sagst, und keine Steuerfrage zu entscheiden.

Rechte und Freigaben im Detail

Was Immokeks nicht macht

Keine Übermittlung an das Finanzamt: Die Werte überträgst du selbst in ELSTER oder gibst sie deinem Steuerberater.
Keine Steuerberatung: Immokeks rechnet aus deinen Angaben und entscheidet weder die Nutzung noch die ortsübliche Miete noch die Totalüberschussprognose.
Die AfA rechnet Immokeks nicht aus. Du trägst den Jahresbetrag ein, etwa vom Steuerberater, und bestätigst ihn jedes Jahr.
Schuldzinsen trägst du als Korrektur ein; ein Darlehensmodul gibt es noch nicht.
Die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) prüft Immokeks noch nicht.
Zeilennummern laut Vordruck 2024, bis ein neuerer Vordruck geprüft ist. Prüfe sie beim Übertrag gegen deinen Vordruck.

Häufige Fragen

Übermittelt Immokeks meine Anlage V an das Finanzamt?

Nein. Immokeks zeigt die Werte je Zeile; du überträgst sie selbst in ELSTER oder gibst sie deinem Steuerberater. Eine Schnittstelle zum Finanzamt gibt es nicht.

Wie geht Immokeks mit einer selbst genutzten Wohnung im Haus um?

Kosten, die auf eine Wohnung gebucht sind, zählen ganz oder gar nicht, je nach Nutzung am Tag der Zahlung. Kosten des ganzen Hauses, die Gebäude-AfA und Fahrten zählen mit dem vermieteten Anteil, nach Fläche tagesgenau oder mit einem eigenen Anteil samt Begründung.

Was zählt als Einnahme?

Was im Kalenderjahr geflossen ist (§ 11 EStG): Kaltmiete, Vorauszahlungen und Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Regelmäßige Mieten, die innerhalb von zehn Tagen um den Jahreswechsel fällig und gezahlt werden, zählen im Jahr, zu dem sie gehören.

Rechnet Immokeks die Totalüberschussprognose?

Nein. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 % der ortsüblichen Miete, trägst du das Ergebnis ein, das du oder dein Steuerberater ermittelt habt. Nur ein erklärtes positives Ergebnis lässt die Werbungskosten ungekürzt.

Kann ich die Werte meinem Steuerberater geben?

Ja. Die Web-App zeigt sie je Objekt und Jahr mit allen Belegen dahinter, und dein Agent stellt sie dir als Tabelle zusammen. Einen eigenen Export für Steuerberater gibt es noch nicht, nur den Konto-Export als ZIP.

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